Как выбрать ЗПИФ недвижимости для инвестиций и не ошибиться

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости относится к коллективным видам инвестирования, где средства инвесторов объединяются для приобретения, управления и получения прибыли от объектов недвижимости.

Работа инвестиционных фондов жестко регулируется ЦБ РФ. Серьезное нормативно-правовое регулирование делает ЗПИФы надежным инструментом и добавляет популярности среди инвесторов.

Преимущества и риски инвестирования в ЗПИФ недвижимости

У любого инструмента инвестирования есть плюсы и минусы. Рассмотрим главные особенности фондов недвижимости

Преимущества ЗПИФ недвижимости

• Профессиональное управление. Подбором объектов, их управлением и продажей занимается профессиональная управляющая компания, что освобождает инвесторов от необходимости погружаться в эти процессы.
• Конфиденциальность. Информация о пайщиках ЗПИФов содержится в закрытом реестре, доступ к которому возможно получить только через суд. В общих реестрах в качестве владельца объекта недвижимости значится фонд.
• Возможность принять участие в дорогостоящих проектах. В одиночку купить торговый центр или логистический комплекс — сложно и дорого. С помощью ЗПИФ можно стать совладельцем крупнейших объектов недвижимости.

Риски ЗПИФ недвижимости

• Низкая ликвидность. Продажа паев ЗПИФ, даже если фонд представлен на бирже, обычно занимает больше времени, чем продажа акций или облигаций — счет идет на дни, недели и даже месяцы. В частности, поэтому вкладываться в фонды недвижимости советуют только инвесторам с долгосрочной стратегией.
• Уменьшение арендного потока и, следовательно, доходности. Важно понимать, что недвижимость в ЗПИФах подвержена тем же рискам, что и объекты, которыми владеет инвестор напрямую. Например, потеря арендатора отрицательно скажется на арендном потоке, если не удастся в кратчайшие сроки найти замену. Именно арендный поток — основа доходности рентных фондов, поэтому важно, как и кем управляется объект.
• Непрозрачный состав имущества фонда. В состав фондов можно заводить десятки и сотни объектов. Среди них могут оказаться неликвидные, которые будут тянуть общую доходность фонда вниз. Лучше вкладываться в те фонды, где пул объектов известен и понятен заранее.

Какой сегмент недвижимости выбрать

Каждый вид недвижимости закрывает определенные потребности инвестора. Например, торговая недвижимость имеет дополнительную защиту от инфляции в виде процента от розничного товарооборота арендатора, который растет вместе с ценами на товары. Складская недвижимость сейчас особенно востребована благодаря развитию логистики и электронной коммерции, поэтому арендные ставки здесь довольно высоки.

Чтобы портфель был сбалансированным, нужно инвестировать в разные типы недвижимости, а также диверсифицироваться по регионам, арендаторам и т.д.

Какой должна быть управляющая компания

От работы УК зависит, будет ли объект востребован у арендаторов, именно поэтому стоит обратить внимание на следующие критерии:

• Опыт работы на рынке
• Результаты предыдущих проектов
• Открытость УК
• Отзывы клиентов и репутация на рынке

ЗПИФ с какой стратегией выбрать

Каждый ЗПИФ имеет свою инвестиционную стратегию — набор методов управления активами фонда. Инвестору необходимо понять стратегию фонда, чтобы оценить ее соответствие своим целям и уровню риска.

Например, фонды с активным управлением могут покупать и продавать объекты и зарабатывать за счет разницы в стоимости. В таких фондах может быть повышена доходность, однако возрастают и риски.

Рентные фонды нацелены на стабильный доход — УК ищет привлекательные для арендаторов объекты, управляет ими и получает доход в виде рентных платежей. Например, такой стратегии придерживаются фонды от AKTIVO, которые имеют в составе по одному объекту и выплачивают инвесторам доход ежемесячно.

Правильно выбранный ЗПИФ может стать надежным инструментом для диверсификации портфеля и достижения финансовых целей. Стоит помнить о рисках и поддерживать баланс между риском и доходностью, чтобы инвестиции принесли максимальную выгоду в долгосрочной перспективе.