В столице Урала разработана классификация апартаментов.
В Екатеринбурге все чаще застройщики пытаются продать общежития коридорного типа под видом апартаментов. Потребители, несмотря на низкое качество таких объектов, покупают в них жилье из-за сравнительно небольшой стоимости. По данным Уральской палаты недвижимости, сегодня в городе в сегменте апартаментов доля общежитий достигает почти 50%.
По мнению представителей администрации и профсообщества рынка недвижимости, в том числе крупнейших девелоперов, которые на сегодняшний день успешно реализовавали несколько качественных проектов апартаментных комплексов, объекты общажного типа не имеют права на жизнь, потому как ухудшают городскую среду и не отвечают стандартам качества. В связи с этим уральские девелоперы и представители Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области разработали классификацию апартаментов, на основании которой на Среднем Урале, возможно, будут выработаны нормативы возведения данного формата недвижимости.
По словам директора по развитию НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Виктора Ананьева, на сегодняшний день есть два варианта решения проблемы апартаментов: запретить их или жестко прописать «правила игры». В Екатеринбурге запрещать апартаменты поздно и нецелесообразно, поэтому были подготовлены 15 характеристик, которым должны отвечать объекты данного формата. В начале 2015 года на основе этой классификации планируется выработать местные нормативы.
«Мы определили три класса — «А», «В», «С». Объекты, не подходящие ни под один из них, называть апартаментами нельзя. Сегодняшнее законодательство позволяет строить под маркой данного формата жилья все, что угодно, и получившиеся объекты являются злом для развития города. На 15 метрах порой проживают до 30 человек. И с этим надо бороться»,— говорит Виктор Ананьев.
 |
С тем, что строительство жилья общажного типа, выдаваемого за апартаменты, негативно сказывается на развитии Екатеринбурга и что этот рынок необходимо классифицировать, согласен и вице-мэр по вопросам капитального строительства Екатеринбурга Сергей Мямин. По его словам, в понимании администрации, апартаменты — это помещение для длительного проживания людей, и поэтому они должны быть построены и спроектированы соответствующим образом. У объекта данного класса должны быть своя управляющая компания, места для парковки, детские площадки и сопутствующий сервис.
«Сегодня к нам приносят очень много проектов общежитий коридорного типа, где площадь помещений для проживания меньше 25 квадратных метров, нет УК, парковок и объектов социнфраструктуры. Возводя такие объекты, строители преследуют цель: построить и быстро продать. Люди идут на этот недорогой продукт и оказываются в непростой ситуации, потому что нередко все, что дешево, — не всегда надежно. И мы такие эскизы проектов не согласовываем. Когда застройщикам отказывают, то они обижаются и идут в суд. Мы намерены и дальше бороться с такими общажными проектами»,— заявил Сергей Мямин.
Согласно представленной Виктором Ананьевым классификации, площадь апартаментов «С»-класса не должна быть меньше 25 кв. метров, «В»-класса — менее 35 и «А» — менее 45. Количество квартир-студий в бизнес-классе должно быть не более 40%, в «В» — не более 50% и в «С» — 60%. Места общего пользования должны быть отделаны по дизайнерскому проекту, а в «А» и «В» классе — должна присутствовать мебель. Обязательно наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в холлах и коридорах.
 |
Отделка апартаментов в «В»-классе — «под ключ»; в «А»-классе должна наличествовать мебель, а в «С»-классе — финишная отделка. Высота потолков должна быть не менее 2,7 метра. В бизнес-классе обязательна центральная система кондиционирования, в «В» и «С» — места для установки кондиционера.
«Часть апартаментов — 20-30%, в зависимости от класса, — не должна продаваться «в нарезку». Апартаменты бизнес-класса должны быть только в составе многофункционального комплекса. Гостиничный оператор объекта — не ниже 4-х звезд»,— отмечает Виктор Ананьев.
В апартаментах «С»-класса должны быть установлены счетчики, а в «А» и «В»-классе — производится дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.
Коэффициент обеспеченности машиноместами в бизнес-классе должен составлять не менее 0,75, в «В» и «С» — 0,5. Например, на 300 апартаментов полагается 150-200 машиномест, а не 50-70, как в гостиницах. Дворовая территория должна быть не менее 1000 кв. метров. Также важно наличие профессиональной управляющей компании, организация которой должна быть согласована с профильным комитетом администрации Екатеринбурга. Это необходимо, чтобы мэрия понимала, что, в зависимости от концепции УК, будет представлять собой будущий объект и какого он уровня.
Напомним, в начале декабря компания «Атомстройкомплекс» — девелопер комплекса апартаментов бизнес-класса «Огни Екатеринбурга» — создала для проекта управляющую компанию, которая будет заниматься не только эксплуатацией здания, но и предоставлять широкий набор сервисных услуг, а также сдавать апартаменты в аренду.
«Апартаменты имеют черты жилья и гостиницы. Екатеринбург — нетуристический город, поэтому в нем всего 6-7 тысяч мест размещения. Но когда у нас проходят массовые мероприятия, то сразу возникают вопросы с проживанием. И апартаменты в этом плане могут стать хорошим резервным фондом для тех, кто приезжает на различные мероприятия или работать. В Екатеринбурге не хватает профессионалов, и приходится их переманивать, например, из Москвы. И апартаменты — это место, куда они с удовольствием поедут. Также этот формат жилья привлекателен для инвесторов»,— говорит Виктор Ананьев.
 |
С тем, что апартаменты могут использоваться для развития корпораций, сотрудники которых работают вахтовым методом, согласен и вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Александр Ольховский. Он также отметил, что в США и Германии данный формат недвижимости пользуется популярностью у студентов. Однако российская молодежь не сможет себе этого позволить.
«Я во многом согласен с представленной классификацией, особенно в части инженерной и социнфраструктуры, наличия УК с качеством управления 3-4 звезды. Правда, сам объект не должен быть классифицирован в этой категории. Непонятно, почему апартаменты должны быть от 25 кв. метров. Данный формат должен быть меньше, чем квартира. Например, в Германии кровати в апартаментах вообще откидываются от стен»,— говорит Александр Ольховский.
Небольшое дополнение в уральскую классификацию решил внести и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По мнению эксперта, если объект небольшой, то апартаменты в нем могут занимать 100%; необязателен и дополнительный набор социальных функций, потому что сегодня даже не в каждом новом жилом доме он присутствует. Социнфраструктура может быть рядом с объектом.
«Министр заявляет, что сейчас амнистируем все апартменты, а потом вообще строить не будем. Это звучит диссонансно. Апартаменты — это особый налоговый пласт межбюджетных отношений. Налог на имущество физлиц поступает в бюджет муниципалитета, а юрлиц — уже в бюджет субъекта. Сегодня апартаменты — это существенная налоговая база, в том числе в бюджете. Почему территории должны от этого отказаться?»— говорит Константин Апрелев.
 |
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, наполнение инфраструктуры апартаментов должно завесить от того, к какому типу они относятся и как планируется их использовать. Если рассматривать апартаменты для временного проживания, то это будет апарт-отель. В этом случае можно пренебречь такими вещами, как парковка и детская площадка. Но если люди там будут проживать постоянно, что в большинстве случаев сегодня и происходит, то набор функций должен быть таким же, как и в обычном жилом доме.
«Сегодня на рыке более 50% занимают апартаменты бизнес-класса, остальные — эконом-класс, и поэтому эти объекты не всегда соответствуют стандартам качества. Однако отторжения у рынка они не вызывают. Но каждый проект необходимо рассматривать отдельно. Есть проекты, которые не отличаются по темпу продаж от соседнего жилого проекта, а есть те, которые испытывают недоверие со стороны покупателей, и там продажи идут медленно. Емкость рынка в эконом-классе выше, и там перспективы «строй — не хочу», если мы, конечно, отбросим текущие экономические проблемы. Но есть проекты, которые способны не улучшить, а ухудшить городскую среду. И для них нужны рамки. Застройщики объектов, расположенных в центре города, как правило, берут на себя много обязательств, чтобы сделать проект привлекательным, а в экономе — могут и не задуматься о комфортном проживании для будущих жильцов»,— говорит Михаил Хорьков.
Просмотров: 5982
Автор: Екатерина Турдакина
